Clausulas legales e ilegales que incluyen los contratos de alquiler de una vivienda

El 20% de la población vive hoy en día de alquiler. Y cada día, son miles las personas que buscan piso en alquiler.En primer lugar, debemos saber que cuando se firma un contrato de alquiler, el arrendador o casero cede el uso y disfrute de una vivienda a un arrendatario o inquilino por un tiempo determinado. A través de dicho contrato, este último se ve obligado a pagar una renta que ambas partes fijan libremente y a devolver la finca tal y como la recibió.

Aunque existen muchos modelos de alquiler en internet, todos los contratos deben contener siempre una información mínima. 

Como la identidad de los contratantes (nombre, apellidos y DNI). Es decir, quién es el arrendador, quien cede el uso de la vivienda, y quién es el arrendatario, quien adquiere el uso de la vivienda. Hay que identificar, obviamente, la finca o vivienda arrendada(ubicación, calle, número...), duración pactada del contrato, renta inicial pactada entre las partes, además de la legislación aplicable, la fianza, los motivos de resolución contractual, el certificado de eficiencia energética (obligatorio desde el 1 de junio de 2013) y las cláusulas acordadas también por las partes.

Cláusulas ilegales

Estas son, según V Abogados, Legálitas y Alquiler Seguro las nueve cláusulas abusivas e ilegales más frecuentes en los contratos de alquiler:

1.- Exigir al inquilino un año de permanencia en la vivienda o, lo que es lo mismo, impedir al inquilino desistir del contrato de arrendamiento transcurridos seis meses del mismo. La reforma de la LAU establece desde su entrada en vigor en el año 2013, que el arrendatario tiene derecho a dar por terminado el contrato una vez transcurridos los seis primeros meses a la firma del documento. La penalización por este cese se establece en la misma ley. Pero para que la penalización opere, debe recogerse expresamente y por escrito en el contrato, ya que de no hacerse así, el arrendador no tendrá derecho a indemnización alguna.   

2.- Cláusula que permite al arrendador acceder a la vivienda alquiladacuando lo desee. Según Legálitas, esto es totalmente ilegal. La Constitución española reconoce la inviolabilidad del domicilio en su artículo 18 y expone que solo se podrá acceder a una vivienda en caso de tener el consentimiento del titular del contrato o con una orden judicial. Concretamente, el artículo 18.2 de la Constitución española señala: “El domicilio es inviolable. Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito”.

3.- No devolver la fianza. La fianza es el depósito que se entrega al arrendador a la firma del contrato de arrendamiento y cuya finalidad es garantizar el cumplimiento, por parte del arrendatario, de las obligaciones contraídas en el contrato. Se trata de una obligación que se encuentra prevista en el artículo 36 de la Ley 29/194 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos. "El arrendador o propietario de la vivienda ha de reintegrar el importe de la fianza si no hay obligaciones pendientes que cubrir con la misma, en el mismo momento de finalización del arriendo, no pudiendo retenerla sin causa que lo justifique, como pueda ser la limpieza o la pintura del inmueble, puesto que dichos desperfectos se deben al normal uso por parte del arrendatario".

Los expertos recomiendan que cuando finaliza el arrendamiento, las partes, arrendador y arrendatario, hagan una puesta en común en la vivienda para su revisión, y se firme un documento si el primero se encuentra satisfecho, en el que dando por finalizado el contrato, la vivienda se devuelve en buen estado y a plena satisfacción del arrendador. De encontrarse daños en la vivienda que merezcan su reparación, será conveniente que sean perfectamente reseñados y enumerados en el documento que se firme y que quede pendiente de la valoración de los mismos.

4.- Exigir el pago anticipado de mas de una mensualidad de renta. "De conformidad con lo estipulado en el artículo 17.2 de la LAU, en ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta", señala Ignacio de Azúa.

5.- Actualización anual de la fianza. Tal y como explica este abogado, "solo se puede realizar una vez transcurridos tres años de vigencia del contrato". Durante los tres primeros años de duración, la fianza no estará sujeta a actualización. "Sin embargo, cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir el incremento de la renta, o el arrendatario la disminución, hasta igualarse a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga".

6.- Revisión semestral de la renta. "Solo puede realizarse de manera anual. La renta solo podrá ser revisada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato en los términos pactados por las partes. Hay que tener en cuenta que, en defecto de pacto expreso, no se aplicará la revisión de rentas a los contratos", puntualiza De Azúa.

Cláusulas legales

Frente a todas estas cláusulas, hay otras que también son frecuentes y legales y que, de hecho, es recomendable incluirlas en cualquier contrato de alquiler. 

1.- Penalización por incumplimiento del contrato transcurridos seis meses. Recoge la LAU que el inquilino puede desistir del contrato de arrendamiento una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de 30 días.

Y recoge la ley, también, que ”las partes podrán pactar en el contratoque, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los periodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización". No obstante, la LAU no contempla qué sucede si el inquilino decide dejar la vivienda antes de cumplir los seis primeros meses. De nuevo, esta situación puede también preverse en el contrato de arrendamiento pactándose, asimismo, una indemnización

2.- Qué gastos se repercuten al inquilino. Por regla general, el IBI, la comunidad de vecinos, la tasa de basuras, el seguro de la casa y los seguros de mantenimiento (la caldera, por ejemplo) son responsabilidad del casero, mientras que el inquilino debe pagar todo lo que se puede medir con contadores individuales como el agua, la luz, el gas, el teléfono... "Aquellos gastos que no sean susceptibles de individualización, tasas y tributos, serán de cuenta del arrendador", señala Ignacio de Azúa, de V Abogados.

3.- Duración del contrato. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Pero si no se especifica nada, será tal y como recoge la LAU. Dice la ley que si la duración del contrato de alquiler fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el inquilino manifieste al casero, con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

4.- Garantías extra que se exigen a la formalización del contrato en caso de haberlas. La fianza, equivalente a un mes de alquiler, es obligatoria por ley. Sin embargo, además de la fianza, el casero puede pedir garantías adicionales, como otro mes de renta o un aval bancario.

5.- Plazo mensual para efectuar el pago de las rentas. Es decir, conviene estipular en el contrato de alquiler cuándo debe ingresar el inquilino la renta. Por ejemplo, los cinco primeros días del mes. 

Es aconsejable hacer un inventario del inmueble, así como especificar cuándo debe abonar el inquilino el alquiler o si se pueden tener mascotas

6.- Actualización de la renta. Casero e inquilino tienen libertad para pactar el índice por el que van a revisar el precio del alquiler. El Gobierno cambió la ley para que este tipo de contratos no sufriera los vaivenes de la economía y desde el 1 de abril de 2015 se aplica el Índice de Garantía de la Competitividad (IGC) que, en teoría, es más estable, en caso de no haber acuerdo explícito. Sin embargo, los expertos confirman que el IPC sigue siendo la principal referencia para revisar las rentas. Además, existen otros índices de actualización de rentas promovidos por empresas privadas como el ‘Arca’ de Alquiler Seguro.

7.- Es aconsejable realizar un inventario del inmueble. Es decir, qué muebles, electrodomésticos o enseres hay en la vivienda cuando un inquilino entra a vivir para poder comprobar que están todos cuando este deja la vivienda. 

8.- Renuncia por parte del arrendatario al derecho de adquisición preferente en caso de venta de la vivienda arrendada. "Si el propietario quiere evitar el derecho de adquisición preferente del inquilino, en el caso de que vaya a vender el inmueble arrendado, tiene que dejarlo por escrito", apuntan desde Alquiler Seguro. "Las partes pueden pactar dicha renuncia. Cuando esto sucede, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de 30 días a la fecha de formalización del contrato de compraventa", aclara Ignacio de Azúa.

9.- Obras. Según explica Ignacio de Azúa, el arrendatario requerirá el consentimiento expreso y por escrito del arrendador para realizar cualquier tipo de obra.  

10.- Prohibición de subarriendo. Dice la LAU que la vivienda arrendada solo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador. Es decir, si no queremos que nuestro inquilino subarriende nuestra vivienda, debemos dejar constancia de ello por escrito.

11.- Renuncia por parte del arrendatario a la subrogación prevista en el artículo 16.4. Dice la ley que "en arrendamientos cuya duración inicial sea superior a tres años, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando este tenga lugar transcurridos los tres primeros años de duración del arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga a los tres años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad".